納稅人被法院判決土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移無效，購買土地、商品房的實際交付面積小于合同約定面積，能否申請退還契稅?……這些納稅人關(guān)心的問題，《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號，以下簡稱“23號公告”)給予了明確解答：納稅人繳納契稅后，如發(fā)生因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除等3種情形，可以申請退還契稅。
土地、房屋權(quán)屬登記后可退稅
23號公告補充了契稅法的退稅規(guī)定，將退稅時間完善為辦理土地、房屋權(quán)屬登記全流程。
具體來說，契稅法第十二條明確了辦理土地、房屋權(quán)屬登記前可以申請退稅的情形，即在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機關(guān)申請退還已繳納的稅款，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。但是，實務(wù)中還存在辦理土地、房屋權(quán)屬登記后可以申請退稅的情形，例如，在權(quán)屬轉(zhuǎn)讓合同無效的情況下，產(chǎn)生恢復(fù)原狀(即土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人)的法律后果的，納稅人可以申請退還契稅。
需要說明的是，并非所有土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后恢復(fù)原狀都可以申請契稅退稅。根據(jù)23號公告第五條第四款第1項規(guī)定，因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的，可申請退稅。其中，納稅人需要關(guān)注退稅的必要條件：一是認(rèn)定無效的途徑，即應(yīng)為人民法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除;二是沒有新增權(quán)利人，土地、房屋權(quán)屬應(yīng)變更至原權(quán)利人。
“退房”后退稅，需分情況處理
實務(wù)中，由于消費者被發(fā)現(xiàn)沒有購買資格、逾期交房等各種原因，買賣雙方未能完成交易的事件時有發(fā)生。退房能否退稅，是不少納稅人關(guān)注的問題。筆者提示，納稅人應(yīng)根據(jù)是否辦理權(quán)屬登記，分別適用政策。
現(xiàn)行《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知》(財稅〔2011〕32號)明確，對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記前退房的，退還已納契稅。9月1日起施行的契稅法和23號公告延續(xù)了這一規(guī)定，并明確了權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，轉(zhuǎn)移合同不生效、無效、被撤銷或者被解除，以及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后，法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除，產(chǎn)生符合條件的“退房”，可以申請退還契稅。
多繳契稅符合條件可以退還
為保證土地、房屋權(quán)屬承受方正當(dāng)權(quán)益，23號公告明確了多繳納契稅可退還的兩種具體情形：在出讓土地使用權(quán)交付時，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積，需退還土地出讓價款;在新建商品房交付時，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積，需返還房價款的，均可申請退稅。
具體來說，契稅法第四條明確，土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣的契稅計稅依據(jù)，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格。權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格確實發(fā)生變更的，計稅依據(jù)也應(yīng)變更。同時，稅收征收管理法第五十一條明確，納稅人超過應(yīng)納稅額繳納的稅款，應(yīng)予退還。
舉例來說，A公司與政府簽訂土地出讓合同，取得一塊土地的使用權(quán)并繳納了契稅。因該地塊處于機場附近，有關(guān)部門對建筑物實行限高管理。建筑物限高后，A公司可建建筑面積減少。據(jù)此，該地政府與A公司簽訂補充協(xié)議調(diào)整容積率，并在交付土地時，將少計繳的2.6億元土地出讓金退還給A公司。已知A公司所在省份適用3%的契稅稅率。那么，A公司可以按規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)申請退還多繳契稅：26000×3%=780(萬元)。
需要注意的是，與退稅規(guī)定相對應(yīng)，因誤差，政府或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過合同約定面積提供土地、房屋，那么，承受方在補交土地出讓價款和房款的情況下，還應(yīng)按照變更后的契稅計稅依據(jù)，如實補繳契稅。
納稅人申請契稅退稅，需提供《退(抵)稅申請表》、完稅(繳款)憑證復(fù)印件，以及稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可的其他記載應(yīng)退稅款內(nèi)容的資料，如合同不生效、無效、被撤銷或者被解除的有關(guān)文書，法院判決書、仲裁裁決書，退還土地出讓金、購房款的有關(guān)證明材料等，具體資料和流程應(yīng)以稅務(wù)總局后續(xù)出臺的相關(guān)文件為準(zhǔn)。
(作者單位：國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局)